부동산개발업의 정의
부동산개발업은 타인에게 공급할 목적으로 토지를 형질변경하거나, 건축물을 건축·대수선·리모델링·용도변경하여 판매·임대·분양하는 사업을 말합니다. 즉 자기가 쓰려고 짓는 것이 아니라 타인에게 공급하는 것을 전제로 한다는 점이 핵심입니다.
주택건설이나 대지조성처럼 일정 규모 이상의 공급 행위를 반복적으로 하려는 경우가 여기에 해당합니다.
등록이 필요한 규모
모든 개발 행위가 곧바로 등록 대상이 되는 것은 아닙니다. 일정 규모 이상으로 토지를 조성하거나 건축물을 공급하는 사업이 등록 대상이 됩니다. 주택건설·대지조성 등 사업 유형별로 면적·호수 기준이 정해져 있으므로, 계획 중인 사업이 그 기준을 넘는지 먼저 확인하는 것이 중요합니다.
규모 기준은 사업 유형과 관련 법령에 따라 달라질 수 있어, 구체적인 프로젝트 규모를 두고 개별적으로 판단하는 것이 안전합니다.
자본금과 전문인력
등록을 위해서는 자본금과 전문인력 요건을 함께 갖춰야 합니다.
- 자본금: 법인 3억 원 이상 · 개인 6억 원 이상
- 전문인력: 상근 부동산개발 전문인력 2명 이상
전문인력은 법률(변호사), 금융(공인회계사·자산운용인력 등), 실무(감정평가사·고급기술인·건축사 등) 분야에서 일정 경력을 갖춘 사람을 인정합니다. 일반 전문건설업과 달리 공제조합 가입 의무는 없습니다.
등록 절차와 유의사항
사업을 영위하기에 적합한 업무용 사무실을 갖추고, 「부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률」에 따라 시·도지사에게 등록합니다.
개인사업자의 자본금 기준이 법인보다 높게 설정되어 있으므로, 사업 형태를 정할 때 이 부분을 함께 고려하는 것이 좋습니다. 전문인력의 상근 여부와 경력 인정 요건은 사전에 꼼꼼히 확인해 두어야 합니다.